“새벽을 여는 강연”은 “좋은 사람이 좋은 세상을 만듭니다”를 슬로건으로 내걸고 있는 인간개발연구원(HDI)의 조찬강연을 중계하는 코너입니다. HDI가 지난 47년 동안 개최하고 있으며, 제2060회(금주 기준)나 진행해 온 조찬강연은 국내 최다의 회수를 기록하며 최고 권위의 강연회로 평가받고 있습니다. 강연 내용을 알기 쉽게 정리하여 독자 여러분의 많은 관심과 참여를 바랍니다. (편집자 주) |
왜, 디벨로퍼인가?
디벨로퍼(Developer)는 ‘마에스트로’다. 디벨로퍼가 하는 일은 땅 매입부터 기획, 설계, 금융, 건설, 마케팅, 사후관리까지 사업의 시작과 끝을 모두 책임지는 코디네이터라고 할 수 있다. 디벨로퍼는 곧 브레인이다.
디벨로퍼의 아이디어와 의사결정이 사업의 모든 과정을 움직인다. 따라서 디벨로퍼는 통찰력이 있어야 하고 창조적이어야 한다. 시대 패러다임을 바꾼 미래 설계자 일론 머스크는 “나에겐 일이란 창조(Creative)의 과정이고 또한 사랑(Love)이다. 그는 110년간 유지된 고정관념을 깨고 미래에 대한 통찰력(Insight)으로 내연기관차 시대의 종말을 고하며 전기•자율주행의 시대를 개척했다.
지난 2003년 창립해 2010년 상장한 테슬라의 2022년 시가총액은 2,190억 달러(약 265조 5,400억 원)로 세계 부호 순위에서 1위다. 인류의 미래를 끊임없이 생각하는 일론 머스크의 통찰력은 차세대 이동 수단인 진공 캡슐 열차 개발(하이퍼 루프)과 인류의 우주 진출 등 상상력을 초월한다.
디벨로퍼는 무에서 유를 만들어내는 역할을 한다. 가치를 창조한다는 이야기다. 홍콩의 모습이 그렇다. 싱가포르의 마리나베이 샌즈 역시 아무것도 없던 섬 땅을 새기의 도시로 만든 사례로, 디벨로퍼의 힘이 드러난 것이다.
문주현 회장이 걸어온 길
집안의 가업인 고된 농사일과 김•미역 양식을 이어받아 일하면서 자연과의 싸움에서 이긴다는 것은 불가능하다는 것을 깨닫고 사람과의 경쟁에서 이겨야 한다는 생각의 싹을 틔웠다. “인생은 도전(승부)이다.”라는 생각으로 여러 가지 일에 도전했다.
빈손으로 고향을 떠나 19세 때 직업훈련원(현 폴리텍 대학)에 들어가 기계를 손에서 놓지 않으며 다른 세상에 눈을 뜨기 시작했다. 대입 검정고시 준비와 합격으로 늦깎이 대학생(27세)이 되고 이어 나산그룹 공채로 들어가 6년 만에 7회 특진으로 최연소 이사(36세)로 잘 나갔으나 1997년 IMF(국제통화기금) 국가부도 사태로 내면의 소리를 들으며 새로운 길, 창업의 길로 들어섰다.
MDM(문주현 회장)은 1998년 4월 직원 2명과 5,000만 원의 자본금으로 시작해 마케팅, 컨설팅, PM으로 부동산 시장을 읽고 개발 사업을 철저히 준비해 2022년 4월 기준 총매출액이 약 11조 3000억 원의 개발사업 실적을 올려 국내 대표 디벨로퍼로 성장했다. 디벨로퍼 최초로 대기업 총수 반열에 오른 셈이다. 분양 대행사로 시장에 뛰어든 지 23년여 만에 종합부동산 금융그룹으로 도약해 국내 굴지의 대기업과 어깨를 나란히 하며 현재 대기업 57위로 등극했다.
MDM은 한국 자산신탁 인수 및 상장 등으로 신탁•리츠•펀드•캐피털을 산하에 둔 부동산 종합 금융그룹으로 변신을 꾀하고 있다. 약 33조 원의 자산을 운용하고 있는 글로벌 자산운용사 서캐 피탈(Gaw Capital)과 전략적 파트너십을 체결하며 미국 등 해외 진출에 속도를 내고 있다.
교육 나눔의 미학도 실천하고 있다. 문주장학재단을 2001년 5억 원 출연으로 설립해 현재 장학기금 582억여 원을 모아 대학생 등 3,820명에게 장학금을 지급하고 대학에 발전 기금을 기부하는 등 활발한 공익활동과 기부에 앞장서고 있다. 인구 절벽이 현실화되면서 생간 가능인구가 빠르게 줄어드는 ‘축소 사회’에 대응하기 위해 MDM 그룹 직원 가운데 아이 셋이면 연봉 1,200만 원을 더 주는 등 다양한 지원책을 펴고 있다.
우리 도시가 가야 할 길
문주현 회장은 도시경쟁력으로 우리 도시가 가야 할 길을 5가지로 이야기하였다.
첫째, 규제할 건 하고 풀 건 과감하게 풀어야 한다. 네거티브(Negative) 규제체계 적용해야 한다. 다시 말해 법률이나 정책에서 금지한 행위가 아니면 모두 허용하는 규제 방식이 필요하다. 네거티브(negative) 규제와 반대되는 개념은 포지티브(positive) 규제다. 포지티브 규제는 법률이나 정책에 허용되는 사항을 나열하고 그 밖의 것을 허용하지 않는다.
둘째, 대규모 공공부지 도시재생은 디벨로퍼의 아이디어로 사업을 주도해야 한다. 도시경쟁력은 공공성만을 강조하게 되면 주민도 반발해 사업이 쉽지 않다. 따라서 민간의 아이디어와 실행력에 기회를 부여하고 공공이 지원하면 사업목표 달성이 원활해질 것이다.
셋째, 면적 개발을 통해 랜드마크와 스카이라인 형성이다. 역세권에 슈퍼 블록 개발로 랜드마크, 스카이라인 두 마리 토끼를 잡아야 한다. 역세권에는 과감한 용적률 및 높이를 제한하는 것을 완화하는 인센티브가 필요하다.
넷째, 선진국은 대폭적 용적률 완화로 도심 발전을 이끌어야 한다. 한국은 서울 사대문 안에 최대 800%의 도심 용적률로 규제를 하나 미국 뉴욕 맨해튼은 3,300%, 일본 도쿄 도심 부는 2,000%다. 일본 도쿄 마루노우치는 용적률 2,000% 적용의 초고층 빌딩 개발로 사람이 몰려오도록 했다.
다섯째, 성장 구심점 강화를 위한 업무 중심지를 확장해야 한다. 한국의 도시경쟁력은 삼성역부터 서초역까지 테헤란로를 확장해 명실상부한 테헤란로 밸리를 형성할 필요가 있다. 국내 1세대 디벨로퍼인 MDM그룹은 서초동 옛 정보사령부 부지를 4차 산업혁명 전진기지인 ‘한국판 실리콘밸리’로 만들어 글로벌 도시경쟁력을 키우고 일자리 창출에도 기여할 계획이다. 2019년 토지매입에 이어 2023년 하반기 착공해 2027년 상반기에 준공할 예정이다.
정리=최인석 인간개발연구원(HDI) 홍보위원(베뉴셀(주) 대표이사)
[문주현 회장의 이력]
▲ 1987. 02 경희대학교 정경대학 회계학과 졸업
▲ 1999. 07 서울대학교 공과대학 최고산업전략과정
▲ 2004. 12 서울대학교 국제대학원 최고지도자과정
▲ 2009. 11 서울대학교 공과대학 건설산업최고전략 과정
▲ 2015. 12 한양대학교 부동산융합대학원 ARP과정
▲ 1998. 04 ㈜)엠디엠 창립
▲ 2002. 10 ㈜엠디엠플러스
▲ 2010. 03 한국자산신탁(주) [現 회장]
▲ 2012. 05 한국자산캐피탈(주) [現 회장]
▲ 2015. 11 한국자산에셋운용(주) [現 회장]
▲ 2017. 04 ㈜엠디엠F&C [現 회장]
▲ 2018. 02 ㈜엠디엠투자운용 [現 회장]
▲ 2018. 09 엠디엠인터내셔널(미국법인) [現 회장]
▲ 2001. 11 재단법인 문주장학재단 [現 이사장] [출연기금 582억원]
▲ 2009. 07 민주평화통일자문회의 [現 상임위원]
▲ 2016. 01 제14대 전국검정고시총동문회 [現 총회장]
▲ 2017. 03 세계청년리더총연맹(WFPL) [現 상임고문]
▲ 2020. 03 한국부동산개발협회(KODA) [現 명예회장] (제3, 4대 회장 역임)